최근 전세 사기 예방과 소중한 보증금 보호에 대한 관심이 높아지면서 전세권 설정에 대해 알아보시는 분들이 부쩍 늘었습니다. 전세권 설정은 확정일자와 달리 집주인의 동의가 필수적이며 일정한 비용이 발생하지만, 경매 시 별도의 배당 요구 없이도 우선 변제를 받을 수 있다는 강력한 장점이 있습니다. 오늘은 2026년 현재를 기준으로 전세권 설정에 들어가는 구체적인 비용 항목과 절차를 상세히 살펴보겠습니다.
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전세권설정비용 항목별 산정 방식 상세 확인하기
전세권 설정을 위해 지출되는 비용은 크게 세금과 행정 수수료로 나뉩니다. 가장 큰 비중을 차지하는 것은 등록면허세로 전세보증금의 0.2퍼센트를 납부해야 하며, 이에 부수되는 지방교육세는 등록면허세액의 20퍼센트가 부과됩니다. 예를 들어 보증금이 3억 원이라면 등록면허세 60만 원과 지방교육세 12만 원을 합쳐 총 72만 원의 세금이 발생하게 됩니다.
이외에도 등기신청 수수료가 부동산당 약 15,000원 정도 발생하며, 온라인으로 신청할 경우 약간의 감면 혜택이 있을 수 있습니다. 보증금 액수가 클수록 세액이 비례해서 증가하므로 사전에 정확한 금액을 계산해 보는 것이 자금 계획 수립에 필수적입니다.
법무사 수수료 및 셀프 등기 비용 절약 방법 상세 더보기
전세권 설정은 직접 진행하는 셀프 등기와 법무사에게 의뢰하는 방법 중 선택할 수 있습니다. 법무사를 통할 경우 대략 10만 원에서 30만 원 사이의 대행 수수료가 추가로 발생하며, 이는 사무소의 위치나 보증금 규모에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 법무사를 이용하면 서류 준비와 등기소 방문의 번거로움을 줄일 수 있고 정확한 처리가 가능하다는 안정성이 있습니다.
반면 비용을 절약하고 싶다면 직접 서류를 구비해 구청과 등기소를 방문하는 셀프 등기를 추천합니다. 셀프 등기를 진행하면 법무사 수수료를 아낄 수 있어 경제적이지만 서류 미비로 인해 재방문해야 하는 상황이 생길 수 있으므로 철저한 준비가 필요합니다.
전세권 설정 주요 비용 표
| 구분 | 산출 근거 | 비고 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 보증금의 0.2% | 필수 납부 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% | 필수 납부 |
| 등기신청수수료 | 필지당 약 15,000원 | 온라인/오프라인 상이 |
| 법무사수수료 | 약 10~30만 원 내외 | 대행 시 발생 |
전세권 설정에 필요한 집주인 및 세입자 서류 목록 보기
전세권 설정은 공동 신청이 원칙이므로 임차인과 임대인 모두의 서류가 준비되어야 합니다. 세입자는 전세권 설정 등기 신청서, 임대차 계약서 원본, 주민등록초본, 도장을 준비하면 됩니다. 만약 법무사에게 위임한다면 위임장도 필요합니다.
집주인 측에서는 등기필증(집문서), 인감증명서(부동산 등기용), 주민등록초본, 인감도장을 제공해야 합니다. 집주인들이 자신의 인감증명서나 등기필증을 넘겨주는 것을 꺼리는 경우가 많으므로 계약 당시 미리 협의하여 특약 사항에 명시하는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.
확정일자와 전세권 설정의 보증금 보호 효과 차이 확인하기
많은 분들이 확정일자와 전세권 설정 사이에서 고민하십니다. 확정일자는 비용이 매우 저렴하고 집주인의 동의 없이도 주민센터에서 간단히 받을 수 있지만, 전입신고와 점유가 유지되어야 대항력이 발생한다는 조건이 있습니다. 즉, 이사를 가거나 주소를 옮기면 보호 효과가 사라질 수 있습니다.
반면 전세권 설정은 비용이 많이 들고 집주인 동의가 어렵지만, 등기부등본에 권리가 명시되므로 실제 거주하지 않더라도 그 권리가 유지됩니다. 법인 계약이거나 실제 거주가 어려운 상황이라면 높은 비용을 감수하더라도 전세권 설정을 하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이 될 수 있습니다.
전세권 말소 비용 및 절차 주의사항 신청하기
계약 기간이 종료되어 보증금을 반환받았다면 설정했던 전세권을 말소해야 합니다. 말소 비용은 설정 비용에 비해 현저히 저렴하며, 일반적으로 건당 6,000원의 등록면허세와 지방교육세 1,200원, 그리고 등기 신청 수수료 3,000원 정도가 발생합니다.
말소 시에도 임대인의 위임장과 인감증명서 등이 필요할 수 있으므로 보증금을 돌려받는 시점에 관련 서류를 미리 챙겨두는 것이 좋습니다. 만약 전세권을 말소하지 않으면 추후 해당 주택의 매매나 새로운 대출 실행에 차질이 생겨 집주인으로부터 손해배상 청구를 받을 수도 있으니 주의해야 합니다.
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자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 전세권 설정 비용은 보통 누가 부담하나요?
A: 원칙적으로 전세권 설정으로 혜택을 보는 쪽인 세입자(임차인)가 전액 부담하는 것이 관례입니다. 다만 집주인과의 협의에 따라 분담하는 경우도 간혹 있습니다.
Q2. 집주인이 전세권 설정을 거부하면 방법이 없나요?
A: 전세권 설정은 임대인의 동의가 필수인 사적 계약 영역입니다. 거부할 경우 강제할 방법은 없으나, 대안으로 전세보증보험 가입이나 확정일자+전입신고를 통해 대항력을 갖추는 방법을 고려해야 합니다.
Q3. 오피스텔도 아파트와 전세권 설정 비용이 같나요?
A: 네, 주택법상의 종류와 관계없이 보증금 액수를 기준으로 세금이 계산되므로 계산 방식은 동일합니다. 주거용뿐만 아니라 상업용으로 이용되는 부동산도 동일한 세율이 적용됩니다.
전세권설정비용은 결코 적은 금액이 아니지만, 소중한 재산을 보호하기 위한 보험료라고 생각한다면 그 가치는 충분합니다. 2026년 현재 전세 사기 등 주거 불안 요소가 여전한 만큼, 계약 전 비용을 꼼꼼히 계산해 보시고 전문가의 도움이나 정확한 정보를 통해 안전한 주거 권리를 확보하시길 바랍니다.